20.7.2023 12:04:40
ŽP BYTOS, s.r.o. - Aktuálne zmeny v roku 2008 a výsledky za rok 2007


S Ing. Věrou Bulákovou, riaditeľkou ŽP BYTOS, s.r.o., o aktuálnych zmenách v roku 2008 a výsledkoch za rok 2007

Postavenie správcu bytového domu v zmysle novely zákona 182/1993 Zb. v platnom znení a jeho povinnosti

Bývanie v bytovom dome a s ním spojené užívanie bytov a nebytových priestorov je základnou podmienkou ľudských schopností, i spôsobu života vôbec. Upevnenie občianskeho spolužitia je veľmi dôležité z pohľadu bezpečnosti občanov, zabezpečenia poriadku a čistoty, riadneho užívania bytov, nebytových priestorov domu, spoločných častí a spoločných zariadení domu a jeho príslušenstva.
Uvedené zahŕňa predovšetkým snahu o vytvorenie rovnováhy medzi záujmami vlastníkov a ich správcom. Aby vzťahy boli užitočné a úspešné, musia vlastníci porozumieť úlohám a povinnostiam správcu a súčasne sa správca musí snažiť v maximálnej miere plniť záujmy vlastníkov bytov. Predpokladom správneho fungovania uvedeného vzťahu je platná legislatíva.
Problematika správy bytov prešla niekoľkými legislatívnymi zmenami. Posledná novela zákona č. 182/1993 Zb. nadobudla platnosť 1. júla 2007. V zmysle uvedenej novely správca musel upraviť svoje vzťahy s vlastníkmi od 1. januára 2008. Zmeny, ktoré priniesla novela zákona sa prejavili predovšetkým v právnom postavení správcu. Správca v zmysle novely koná v mene a na účet vlastníkov. Uvedenému sa preto museli prispôsobiť zmluvy o výkone správy, ako aj zmluvy s jednotlivými dodávateľmi. Správca predložil v priebehu januára až apríla návrhy zmlúv o výkone správy. Na prebiehajúcich schôdzach vlastníkov podrobne vysvetlil právne, ekonomické ako i daňové zmeny, ktoré novela priniesla v oblasti správcovstva.
K dnešnému dňu vlastníci potvrdili správu schválením zmluvy o výkone správy s našou správcovskou spoločnosťou v 52 spravovaných bytových domoch.
V porovnaní s uplynulým obdobím sa od 1. januára 2008 schvaľovala na každý bytový dom jedna zmluva, ku ktorej vlastníci pristupovali svojimi podpismi. Každý nový vlastník k takto schválenej zmluve pristupuje zo zákona.




Celá činnosť správcu je zakotvená v zmluve o výkone správy.
Medzi hlavné úlohy správcu patrí zabezpečenie predovšetkým týchto činností:

1. Správa finančných prostriedkov
Predovšetkým ide o úhrady platieb od zmluvných partnerov, vedenie účtovníctva po bytových domoch (strediskách), jednotlivé činnosti súvisiace so zabezpečovaním poskytovaných služieb, spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, vedenie účtov na jednotlivé bytové domy.

2. Administratívna činnosť
V rámci administratívnej činnosti musí správca zabezpečovať uzatváranie zmlúv s dodávateľmi energií, poistiť bytové domy, zabezpečiť havarijnú službu, revízie výťahov, bleskozvodov, plynu, elektroinštalácií a požiarnu ochranu. Jeho úlohou je aj riešenie vzťahov a komunikácia s vlastníkmi domu, vypracovanie správ, vyhodnotenie cenových ponúk, príprava investičných akcií zabezpečujúcich obnovu bytového domu s cieľom dosiahnuť čo najoptimálnejšiu energetickú hospodárnosť, v zmysle zákona č. 555/2005 Zb.
Správca pri zabezpečovaní uvedených činností musí ovládať množstvo legislatívnych zákonov a noriem, čo pri počte šiestich pracovníkov v správe, nie je vždy ľahké.

3. Prevádzka, údržba a opravy domu
Ťažisko práce spočíva predovšetkým v úzkej komunikácii správcu s voleným zástupcom vlastníkov, prostredníctvom ktorého sa správca dozvedá o potrebe bežných opráv v bytovom dome.
Postavenie voleného zástupcu vlastníkov sa posilnilo v spomínanej novele zákona č. 182/1993 Zb. Poverený zástupca by mal byť predĺženou rukou správcu pre potreby ostatných vlastníkov v dome. Mal by viesť ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov k vzájomnému spolužitiu na princípe dobrých susedských vzťahov, k zachovaniu čistoty a poriadku v bytovom dome, dodržiavaniu domového poriadku, k vzájomnej informovanosti. V právomoci voleného zástupcu je aj kontrola plnenia pracovnej činnosti dodávateľských firiem. Má právo oznamovať správcovi rušiteľov občianskeho spolunažívania.

V prvej časti svojho príspevku som sa snažila oboznámiť vás s obsahom činností, ktoré naša správcovská spoločnosť zabezpečuje. Tak, ako som v úvode svojho príspevku uviedla, v spomínanom zákone a následne v zmluve o výkone správy, sú dané povinnosti správcu, ako i termíny ich plnenia. V termíne do 31. mája je povinný správca predložiť vlastníkom jednotlivých spravovaných domov:
- správu o činnosti hospodárenia,
- plán opráv a údržby,
- vyúčtovanie služieb za predchádzajúce obdobie,
Naša spoločnosť ŽP BYTOS, si uvedené povinnosti za rok 2007 splnila a posledné dokumenty vlastníci prevzali do 25. apríla 2008.

Vyúčtovanie služieb za rok 2007 bolo posledný raz spracované v programe firmy Compeko. Od 1. januára 2008 ŽP BYTOS, s.r.o., prechádza na nový program QI v súvislosti s prechodom na euro. Vyúčtovanie za rok 2008 už bude spracované v novom programe, v ktorom sa budeme snažiť zabezpečiť požiadavky vlastníkov ako sú informácie o spotrebe kWh na jednotlivých odberných miestach, ako i stav m3 pitnej vody pri nemeraných dodávkach.

A ako dopadlo vyúčtovanie za rok 2007 po finančnej stránke pre jednotlivé domácnosti?
Verím, že 98 percent domácností bolo po obdržaní daňového dokladu spokojných. Správca v lehote 30 dní, najneskôr do 25. mája 2008, vráti asi 8,5 mil. korún v preplatkoch jednotlivým domácnostiam. Za ústredné kúrenie vraciame približne 7 mil. korún. Pritom správca upravoval naposledy zálohové výmery k 1. júlu 2006. Výsledky, dosiahnuté na jednotlivé bytové domy, sú uvedené v tabuľke. Úspora, vykázaná v porovnaní s rokom 2006, sa pohybuje od 8 do 10 percent. Problémy, ktoré sa vyskytli počas prác pri vyúčtovaní, správca akútne riešil s jednotlivými samosprávami.



Do priaznivých výsledkov sa premietlo niekoľko faktorov:
- ukončená termostatizácia a hydraulické vyregulovanie vo všetkých spravovaných bytových domoch,
- výmena okien, dverí,
- výmena schodiskového presklenia,
- prijateľná cena od dodávateľov energií v roku 2007,
- úsporné správanie jednotlivých domácností,
- „globálne otepľovanie“.

V nasledujúcej časti uvádzam pre informovanosť aj vývoj cien v roku 2007, až do súčasnosti, podľa dodávateľov energií.

Dodávateľ: ŽP a.s. - ceny v Sk/GJ s DPH

Tepelný zdroj
1-9/07
10-12/07
Cena
od 1. 1. 2008
Avízovaná zmena
od 1. 5. 2008
MS11
VZ FZ
425,71
95,36
454,58
67,33
436,37
260,72
2 - 4%
D bloky
VZ FZ
425,71
95,36
454,58
67,33
442,20
313,40
2 - 4%
TOB
VZ FZ
451,06
125,03
454,58
67,33
370,30
188,85
2 - 4%
VS120
VZ FZ
451,06
125,03
479,93
108,29
527,05
139,82
2 - 4%

Od 1. januára 2008 stanovil dodávateľ tepelnej energie ŽP a.s. ceny za každý tepelný zdroj osobitne, v súlade s Výnosom URSO č. 1/2007.

Dodávateľ : Dalkia, a.s.

Pre všetky TZCena v roku 2007Cena od
1. 1. 2008
Cena od
1. 3. 2008
Cena od
1. 4. 2008
Nárast 4/2008/2007
VZ
FZ
432,80
191,59
457,67
227,29
478,97
228,48
589,76
228,48
31%


Dodávateľ tepelnej energie Dalkia, a.s. upravuje už po tretíkrát ceny dodávané pre domácnosti od 1. januára 2008. ŽP BYTOS, s.r.o., správca šiestich bytových domov v Brezne, dňa 28. apríla 2008 na rokovaní s dodávateľom tepla vyslovil veľkú mieru nespokojnosti s takým výrazným zvýšením ceny tepelnej energie. Podľa uvedeného prehľadu dvoch dodávateľov je viac ako zrejmé, že ceny dodávateľa ŽP a.s., i napriek rovnakému vývoju zvyšovania cien ropy na svetových trhoch, i napriek avízovanému zvýšeniu od 1. mája 2008, nedosahujú úroveň ceny dodávateľa Dalkie, a.s.

Z hľadiska budúcnosti, ako čiastočne eliminovať náklady na energie z dôvodu neustáleho zvyšovania cien od dodávateľa tepla, je jej úspora, ktorú je možné dosiahnuť len obnovou našich bytových domov.
Zákon č. 555/2005 Zb. o energetickej hospodárnosti budov pre účely zákona, definuje ako významnú obnovu budovy stavebné úpravy existujúceho bytového domu, ktorými sa vykonáva zásah do tepelnej ochrany zateplením obvodového a strešného plášťa, výmenou pôvodných otvorových výplní budov, vyregulovaním vykurovacieho systému. Uvedenými opatreniami je možné dosiahnuť úsporu na vykurovaní asi 40 až 50 percent, a tým znížiť výdavky na bývanie. V neposlednom rade sa tým zvyšuje aj hodnota nehnuteľností. Realizáciou rekonštrukcie získa bytový dom úspory na nákladoch, ktoré dokážu splatiť úver.

V našej správe máme bytové domy na sídlisku Štiavnička, 12-bytovky, ktoré sú jasným prípadom vysokej mernej spotreby na ústredné kúrenie. Bežným spôsobom ju už správca znížiť nevie. V týchto domoch sú veľké úniky tepla cez strechu, ako i obvodový plášť. Zateplením uvedených bytových domov by bolo možné, i pri splácaní úveru, výrazne znížiť náklady na bývanie.

Je jasné, že obnova bytového domu je investícia finančne náročná a nie je možné ju financovať z bežného fondu opráv. Existujú však finančné zdroje ako zabezpečiť takúto obnovu domu:
- komerčné úvery,
- bankové záruky – stavebné sporenie PSS,
- dotácie na odstránenie 12 systémových porúch,
- štátny fond rozvoja bývania,
- regionálny operačný program,
- pôžičky cez EBO (Európska banka pre obnovu).
Každý z nich má svoje podmienky a kritériá, ktoré musí žiadateľ splniť. Základom je dobre vypracovaný projekt.

Na to, aby správca mohol konať, je potrebný súhlas 2/3 vlastníkov s pripravovanou akciou. A tu väčšinou nastáva veľký problém. Vlastníci by aj chceli realizáciu uvedenej investície, ale nevedia sa dohodnúť, respektívne sa boja do akcie pustiť z hľadiska splácania úveru.
Stále prevláda nezáujem vlastníkov zúčastňovať sa na schôdzach, kde sa pripravované akcie prerokúvavajú. Akoby si neuvedomovali, že ich majetok nie je len za zatvorenými dverami bytu, ale majetkom je aj ich podiel na spoločných častiach a spoločných priestoroch bytového domu, ktorý má každý z nich vyznačený na liste vlastníctva. Na svoj nezáujem o jeho obnovu môžu doplatiť len sami v nasledujúcich rokoch. Neustále odkladanie potrebných opráv totiž zhoršuje vážne chyby konštrukčných častí obytných domov, ktoré sa prejavujú znižovaním úžitkových vlastností, zvýšenými prevádzkovými nákladmi a zníženou bezpečnosťou.
Vlastníci si musia uvedomiť, že investovať do obnovy bytového domu je správne rozhodnutie a netreba sa ho báť.






Autor (zdroj): Ing. Věra Buláková