20.7.2023 10:28:11
S Ing. Věrou Bulákovou, riaditeľkou spoločnosti bilancujeme


„Pätnásť rokov svedčí, že spoločnosť je životaschopná a personálne silná...“




V čase zrodu spoločnosti ŽP BYTOS s.r.o. bolo jej hlavným poslaním odpredať, ak sa nemýlim okolo 1400 bytov do osobného vlastníctva nájomcom a správa uvedeného bytového fondu. Rokmi sa činnosť profilovala, môžete nám priblížiť koľko bytov spravujete dnes. Prezradíte aj lokality?
-Dňa 2. januára 2012 uplynulo už pätnásť rokov, čo bola založená materskou spoločnosťou ŽP a.s., spoločnosť ŽP BYTOS, s.r.o. Zámerom jej založenia bola správa nájomných podnikových bytov s postupným prevodom do osobného vlastníctva pôvodným nájomcov, v súlade so zákonom 182/1993 Z.z. bol naštartovaný proces prípravy, od výkresovej dokumentácie až po prípravu zmlúv o prevode vlastníctva bytov. Vedenie spoločnosti organizovalo stretnutia s budúcimi vlastníkmi bytov, na ktorých ich informovalo o technickom stave a finančných podmienkach. V období prípravy, až po zápis zmeny do katastra nehnuteľností, vlastník ŽP a.s. investoval nemalé finančné prostriedky do obnovy jednotlivých bytových domov, či šlo o rekonštrukcie striech, výmenu rozvodov na studenú a teplú vodu alebo výmenu sanitárnej techniky, vyregulovanie ústredného kúrenia a pod. Ako jeden z mála vlastníkov bytového fondu na Slovensku, postupne odovzdával byty za veľmi priaznivé ceny nájomcom, s možnosťou poskytnutia zľav, v slušnom technickom stave. Hlavný proces odpredaja bol ukončený v roku 2002, niektoré bytové domy na Štiavničke boli doobsadzované a dopredané v roku 2004.

V roku 2010 bolo odpredaných 23 nájomných bytov do osobného vlastníctva na Kolkárni 25/30 a v roku 2011 bolo čiastočne odpredaných 13 bytov na Kolkárni 26/31 v Podbrezovej .
Na začiatku činnosti, až do roku 2002, mala spoločnosť v nájme aj tepelné zariadenia, ktoré boli majetkom ŽP a.s. Zároveň poskytovala svojim spravovaným bytom aj údržbárske činnosti vlastnými kapacitami.
Postupom času sa personálne obsadenie spoločnosti, ktorá mala v prvých rokoch činnosti 27 zamestnancov, vyprofilovalo len na 12 zamestnancov, z toho 7 zamestnancov sa venuje správe bytového a nebytového fondu a 5 zabezpečuje činnosť ubytovacích zariadení, ktoré má spoločnosť v správe na základe mandátnej zmluvy so ŽP a.s.
V súčasnosti spoločnosť spravuje:
1217 bytov v osobnom vlastníctve,
57 nájomných bytov vo vlastníctve ŽP a.s.,
98 nebytových priestorov/vrátane garážových státí,
60 apartmánových bytov na Táľoch,
ubytovacie zariadenie Strojárenská 22,Piesok s kapacitou 47 lôžok,
ubytovacie zariadenie Podbrezovan s kapacitou 61 lôžok,
Vilu Brezno a Dom hostí v Podbrezovej.
Naša správa je v súčasnosti zameraná na lokalitu Čierny Balog, Brezno, Podbrezová, Tále -Dolná Lehota. Spoločnosť je personálne, i technicky schopná rozšíriť správu o ďalšie lokality a bytové domy. Prezentácia spoločnosti je zverejnená na našej webb stránke zpbytos.sk.


Dobré meno sa šíri a ľudia sú asi s vašimi službami spokojní. Ako to vnímate vy?
-Na uvedenú otázku nie je ľahké objektívne odpovedať. Neviem, ako by dopadla anketa, ktorú by vypĺňali samotní vlastníci bytových domov, či sú so správou spokojní alebo majú výhrady. Na túto otázku by vedeli odpovedať len vlastníci.
Za obdobie uplynulých pätnástich rokov sme ako spoločnosť ukončili správu výpoveďou osemnástich bytov v Jasení z dôvodu neplatiacich vlastníkov. Na základe rozhodnutia vlastníkov vo Valaskej sme ukončili správu dvoch bytových domov vo Valaskej, ktorí prešli pod správu Valbytu. Ostatné bytové domy v správe zostali.
Správa bytového fondu, to znamená denný styk s vlastníkmi bytov, riešenie ich problémov, mnohokrát problémov týkajúcich sa susedského nažívania, a to nie je jednoduché . Správca sa niekedy ocitá v situáciách, kedy musí razantne rozhodnúť a konať, čo sa nie vždy môže stretnúť s pochopením samotných vlastníkov. Správa - to je súhrn určitých pravidiel a povinností na obidvoch stranách a je potrebné ich dodržiavať a rešpektovať. Narušenie symbiózy vedie k nespokojnosti, nedôvere.
V tejto oblasti pracujem od roku 1991, najprv sedem rokov ako ekonomická námestníčka v Stavebnom bytovom družstve v Brezne a v tejto spoločnosti to bolo v máji už štrnásť rokov, čo sa venujem správe bytov. Najprv ako vedúca ekonomického úseku a od roku 2004 ako konateľka tejto spoločnosti. Sú to pozície neľahké a pri svojich rozhodnutiach si vypočujem nie vždy pozitívne ohlasy. Ale ako som už povedala, v tejto oblasti sa vyžaduje trpezlivosť a vysoká disciplína pri plnení si povinností, čo sa nie vždy stretáva s pochopením jedincov. Iné to už nebude a ja to vnímam tak, že tých pätnásť rokov svedčí o tom, že spoločnosť je životaschopná, personálne silná a schopná pomáhať vlastníkom v ktorejkoľvek činnosti spojenej so správou ich bytových domov.


Po prechode bytov do osobného vlastníctva správca zameral svoju činnosť na úsporné opatrenia. Ak sa nemýlim, prvé boli merače tepla. Ako sa osvedčili?
-Cena za dodávku tepla a teplej úžitkovej vody zaznamenala po roku 1989 šokové skoky. Pred rokom 1989 stál 1 gigadžaul tepelnej energie 21 korún. Nasledujúce roky každoročne sme zaznamenávali nárast cien v oblasti tepelnej energie. V tomto období, až do roku 2002, štát čiastočne vyrovnával rozdiely medzi skutočnou cenou a cenou regulovanou, ale pri tom stanovoval ako pre dodávateľa tepelnej energie, tak aj pre príjemcu dotácií, určité podmienky, ako bola povinnosť hydraulického vyregulovania rozvodov ústredného kúrenia, zavedenie meračov na vstupoch do objektov a montáž bytových vodomerov teplej úžitkovej vody.
Prvé pomerové merače na ústredné kúrenie boli nainštalované na bytovom dome Štiavnička205v Podbrezovej a ďalšie bytové domy postupne nasledovali. V súčasnosti, po ukončení doby životnosti desiatich rokov zabezpečujeme dodávku a premontáž pomerových meračov tepla s rádiovým prenosom, čím sa zvýšil komfort vlastníkov. Výsledkom týchto opatrení došlo k poklesu mernej spotreby v porovnaní s obdobím, kedy sa vyúčtovanie tepla spracovávalo na podlahovú plochu až o polovicu v niektorých domácnostiach. Všeobecne merná spotreba v bytových domoch poklesla. Ľudia začali šetriť, niektorí až priveľa, tým, že uzatvárajú hlavice úplne, čo má za následok podchladzovanie okolitých bytov, ktoré následne musia viac otvárať ventily. V prevažnej miere sa to deje v bytoch vo vlastníctve starších ľudí a bytov dlhodobo neobývaných.
Všeobecne meracia technika zasiahla do bežného života vlastníkov a priniesla im možnosť ovplyvňovať svoju spotrebu, čo pri rozúčtovaní na podlahovú plochu nemali.


Aké ďalšie úsporné opatrenia ste zavádzali?
-Okrem meračov tepla a meračov na teplú vodu sa postupne po odpredaji bytov zaviedli bytové vodomery na studenú vodu. Uvedené opatrenie malo nielen u nás, ale i u iných správcov preukázateľný pokles spotreby studenej vody, čo konštatujú aj vodárenské spoločnosti, pre ktoré je to argument na neustále zvyšovanie cien vodného a stočného. Je potrebné si uvedomiť, že vlastníci hradia spotrebu nameranú na fakturačnom merači, ktorý je vlastníctvom vodárenskej spoločnosti a bytové vodomery sú len pomerovými meračmi a slúžia na pomerné rozúčtovanie spotreby studenej vody namerané na bytovom vodomere. Pri výskyte vyššieho rozdielového koeficientu ako je 1,10 sa správca zaoberá touto skutočnosťou, predovšetkým analyzuje a sleduje mesačne spotrebu v tom ktorom dome. V spolupráci s vlastníkmi sa snaží uvedený problém eliminovať.
Ďalším opatrením, ktoré stanovil ÚRSO, je zákon 476/2008 - povinnosť vlastníkov vyregulovať rozvody na teplú úžitkovú vodu v bytovom dome do konca roku 2013. Aj toto opatrenie správca realizuje, čím bude táto povinnosť splnená vo všetkých bytových domoch.



Nastúpila revitalizácia našich sídlisk. Najprv si vlastníci vymieňali okná, nasledovalo zatepľovanie. Kedy ste začali so zatepľovaním prvých činžiakov?
-Na úvod by som poznamenala, že najskôr bytové domy, ktoré uvažovali s obnovou svojho bytového domu začali vymieňať rozvody v bytovom dome, predovšetkým kanalizačné a plynové rozvody, niektoré bytové domy rozvody na studenú a teplú vodu. Uvedené bolo v prevažnej miere financované z vlastných zdrojov, z fondu opráv, prípadne platbami v hotovosti.
Proces obnovy bytových domov je zložitý. Bytové domy na Slovensku predstavujú 80 percent z celkového bytového fondu. Väčšina bytového fondu má tridsať a viac rokov. Naše spravované bytové domy boli pôvodne podnikové byty ŽP a. s. Užívatelia týchto bytových domov si dlho nemohli zvyknúť na to, že starostlivosť je na ich pleciach a ŽP a.s. už nebudú financovať ich opravy. Z tohto dôvodu proces vysvetľovania a presviedčania trval dlhšie, ako napríklad v družstevných bytoch.
Prvé bytové domy sa začali projekčne a finančne pripravovať v roku 2009.
Proces prípravy je na komplexnú prípravu časovo veľmi náročný. Najzložitejším krokom je definitívne rozhodnutie vlastníkov ísť do revitalizácie svojho domu. Nadpolovičná väčšina musí súhlasiť s obnovou ako takou, vrátane schválenia rozsahu, schválenie dodávateľa diela. Dve tretiny vlastníkov musia odsúhlasiť zdroje krytia. Správca v prípravnom čase spolupracuje s technickou komisiou, ktorá odporúča na záverečnej schôdzi dodávateľa diela vybratého z výberového konania a počas celého priebehu spolupracuje so stavebným dozorom ,projektantom stavby, aj správcom. Výsledkom realizácie je vyhotovenie energetického certifikátu, ktorý je záväzným dokumentom pre kolaudáciu.
Záverom po ukončení stavby je záverečné vyhodnotenie, ktoré predkladá správca vlastníkom :
-oboznámenie vlastníkov s celkovými nákladmi/úver, dotácie ,vlastné zdroje,
-výsledok energetický certifikát,
-komplexné vyhodnotenie akcie, spätné ohlasy, prípadné pripomienky.
V roku 2010 boli komplexne obnovené 3 BD
V roku 2011 2 BD
V roku 2012 4 BD/2 BD sú vo fáze ukončovacích prác.
Pre rok 2013 sa projekčne v súčasnosti pripravujú 2 BD
Financovanie prebiehalo prostredníctvom programu SlovseffII (do roku 2011),
v kombinácii s dotáciami MDV a RR SR na odstránení systémových porúch, ako aj prostredníctvom komerčného úveru zo SLSP.
V súčasnosti je v pripomienkovom konaní novela zákona o ŠFRB, v ktorom by malo byť zapracované zatepľovania bytových domov s možnosťou čerpania európskych fondov. Správca pri hľadaní možností ako pomôcť vlastníkom, využíva všetky možné formy rôznych programov a grandov. V tomto týždni podpisuje s MD V a RR SR zmluvy o poskytnutí dotácií na odstránenie systémových porúch na balkóny na bytové domy, ktoré v súčasnosti obnovujeme, a to Štiavnička212/53,54 a Šupkova 46,Podbrezová.


A odozvy dnes?
-V nasledujúcom roku správca predkladá vlastníkom vyhodnotenie z hľadiska spotreby tepelnej energie na ústredné kúrenie pred zateplením a dosiahnuté úspory po zateplení. Uvedené správca uvádza za príslušné obnovené bytové domy aj na svojej web stránke zp.bytos.sk. Obnovené domy sú od nasledujúceho roku ukončenia pravidelne vyhodnocované, sú súčasťou správy o činnosti správcu za uplynulé obdobie. Správca sa doposiaľ na schôdzach vlastníkov nestretol so záporným ohlasom vlastníkov s výsledným zateplením svojho domu. Domnievam sa, že je to výsledok dôkladnej prípravy, ale aj zodpovedného prístupu stavebného dozoru počas celej etapy realizácie. Výsledok zateplenia sa prejaví na zálohách na teplo. Úspory ktoré sa v nasledujúcich rokoch prejavia, sa presúvajú do splácania úveru. Výška úveru pripadajúca na jednotlivé byty, vrátane úrokov, v porovnaní so stanovenými splátkami v predpise v tom, ktorom roku, sú súčasťou vyúčtovania služieb. Vlastníci tak majú prehľad počas celej doby splácania o výške istiny a úroku a môžu si porovnať prvé predkladané tabuľky, ktoré predkladal správca v procese prípravy celej akcie.


Sú to všetko finančne náročné kroky. Darí sa vám znižovať náklady na tieto projekty prostredníctvom dotácií?
Tak, ako som v predchádzajúcom uviedla, výsledkom celkovej revitalizácie bytového domu je dosiahnutá úspora tepla, ktorá sa prejaví v nižšej mernej spotrebe kilowathodín na meter štvorcový podlahovej plochy. Ak merná spotreba pred zateplením predstavovala zhruba 70 kilowathodín na meter štvorcový, po zateplení je to asi 40-50 kilowathodín na meter štvorcový podlahovej plochy. Energetický prepočet, ktorý je súčasťou projektovej dokumentácie, obsahuje aj prepočet predpokladanej úspory po zateplení v konkrétnom bytovom dome. Po ukončení obnovy je správca povinný predložiť ku kolaudácii energetický certifikát, ktorý obsahuje zatriedenie do konkrétnej energetickej triedy toho ktorého bytového domu po významnej obnove. Doposiaľ obnovené bytové domy máme zatriedené prevažne v energetickej triede B, okrem dvoch bytových domoch, ktoré sú zatriedené v energetickej triede C.
Náklady na teplo je možné usporiť v nasledujúcom období aj hydraulickým vyregulovaním ústredného kúrenia. Po významnej obnove dochádza k výraznej zmene tepelno-technických vlastností stavebných konštrukcií objektu, čím sa zásadne menia tepelné straty. Ak bolo hydraulické vyregulovanie realizované ešte pred významnou obnovou budovy, po nej sa vykurovacia sústava stáva opätovne hydraulicky nevyregulovanou, pretože prietoky vykurovacími telesami nezodpovedajú novým podmienkam v jednotlivých miestnostiach. Každé vykurovacie teleso bude po významnej obnove pracovať s nad prietokom vykurovacej vody. Realizáciou komplexného preregulovania sa opätovne dosiahne rovnováha medzi prietokmi vykurovanej vody jednotlivými vykurovacími telesami a súčasne sa vytvárajú vhodné podmienky na zabezpečenie hydraulickej stability vykurovacej sústavy ako celku. Opätovne je správca v pozícii presvedčiť vlastníkov o nevyhnutnosti uvedeného kroku.
Ako som uviedla, správca získal na tri bytové domy dotácie od Ministerstva výstavby, dopravy a regionálneho rozvoja na odstránenie systémových porúch na balkóny a lodžie zhruba 100 000 eur. Ide o nenávratný príspevok, ktorý vlastníkom a majiteľom balkónov a lodžií pomôže znížiť celkové náklady súvisiace s rekonštrukciou ich balkónov (lodžií). Proces ich získania nie je automatický, musí byť predložená kompletná žiadosť, ktorá obsahuje plno potvrdení výpočtov a samozrejme statický posudok. Každá žiadosť je prísne kontrolovaná a vyhodnotená podľa určitých kritérií.

Práca s ľuďmi je veľmi náročná a vy to máte o to ťažšie, že im často treba vysvetľovať, čo je pre nich najlepšie. Ako sa vám v tom darí?
-Najnáročnejší je proces rozhodovania vlastníkov či ísť do obnovy alebo nie. Správca musí byť na schôdzi maximálne pripravený a musí argumentovať vlastníkom dôvody prečo ísť do obnovy a predovšetkým ich presvedčiť, aby sa uvedeného rozhodnutia nebáli. Musí predložiť model financovania, nastavenia ich zálohových predpisov po zateplení v porovnaní s predpisom pred zateplením. Je to aj o disciplíne vlastníkov zúčastniť sa schôdze, na ktorej je v programe bod, ktorý sa týka obnovy ich bytového domu. Posledná novela zákona 182/1993 Z.z. pomohla aj tento proces zjednodušiť tak, že umožnila od roku 2010 písomné hlasovanie aj v tejto otázke. Čiže, v prípade, ak sa schôdze nezúčastní nadpolovičná väčšina vlastníkov, využívame i túto formu rozhodovania.


V mnohých rodinách sú finančné problémy a týka sa to nesporne aj poplatkov za služby spojené s užívaním bytov. Máte dlžníkov? Boli ste za hodnotené obdobie nútení aj k tým najnepopulárnejším opatreniam?
-Každý správca, ktorý spravuje bytový fond, sa stretáva aj s týmto problémom.
Ani naša správcovská spoločnosť nie je výnimkou. Mesačne analyzujeme výšku nedoplatkov, zasielame upomienky, listy, uzatvárame splátkové kalendáre.
Priznám sa, v niektorých prípadoch som nekompromisná a predkladám ako konateľ spoločnosti na schôdzi vlastníkov návrh na schválenie nadpolovičnou väčšinou vlastníkov na vykonanie dražby. Je to u opakovaných neplatičov.
Spolupracujem so zástupcami vlastníkov, na každej schôdzi informujem prítomných vlastníkov o neplatičoch v ich bytovom dome. Musím podotknúť, že vlastníci si pomaly, ale iste uvedomujú vážnosť takého prípadu a často sami razantne požiadajú správcu o vykonanie dražby. Povedomie zo strany vlastníkov v tomto smere rastie a ja si nesmierne vážim prístup týchto ľudí - vlastníkov, ktorým nie je jedno, čo sa v ich bytovom dome deje. Pravda je však aj taká, že v niektorých bytových domoch pretrváva lacná charita, prípadne alibizmus zdvihnúť ruku za predaj susedovho bytu. Ja však pevne verím, že aj v týchto bytových domoch si vážnosť platobnej disciplíny uvedomia a prehodnotia svoj postoj. Rozhodujúce pre nás, ako správcu je, že sa nám darí znižovať celkovú výšku nedoplatkov.

Čo akútne riešite v týchto dňoch?
-V súčasnosti sme ukončili komplexnú obnovu bytových domov Štiavnička 205 a Štiavnička 208 a sme pred ukončením významnej obnovy bytového domu Štiavnička 212/53,54 a Šupkova 46, na ktoré sme dostali dotácie na odstránenie systémových porúch na balkóny. V súčasnosti pripravujeme projekčne významnú obnovu bytového domu Šupkova 45 a Štiavnička 212/51,52. Bytový dom Šupkova 45 prostredníctvom úveru PSS bude obnovovaný v troch etapách:
1. v termíne august- september 2012 sa uskutoční komplexná výmena rozvodov studenej a teplej vody, kanalizácie, plynu, ležatých rozvodov ústredného kúrenia, až po hydraulické vyregulovanie TUV.
2. v septembri – októbri 2012 sa uskutoční výmena 56 kusov okien v domácnostiach, 16 kusov lodžií, 48 kusov pivničných okien.
3. komplexná revitalizácia domu od marca roku 2013, vrátane zateplenia.
Bude to proces náročný a a bude vyžadovať od vlastníkov značnú dávku trpezlivosti.
Okrem spomenutého realizujeme opravy, výmeny v bytových domoch podľa požiadaviek a rozhodnutí vlastníkov.

Aké je vaše želanie do budúcnosti?
-Mojim želaním je, aby sa vrátila medzi ľudí slušnosť a kultúrnosť. Prajem si, aby bola na základe doterajšej prezentácie správcu umocnená dôvera medzi ním a samotnými vlastníkmi. Prajem si, aby vlastníci pochopili, že bytové domy potrebujú revitalizáciu a je potrebné sa k tomu postaviť zodpovedne. V závere si prajem, aby táto spoločnosť najmenej ďalších pätnásť rokov úspešne poskytovala služby svojim, i novým vlastníkom.




Autor (zdroj): Mgr.Oľga Kleinová