10.12.2022 05:35:54
Úlohou správcu je predkladať vlastníkom návrhy, ako dosiahnuť úspory v bytovom dome



Apríl je tradične pre našu správcovskú spoločnosť, ktorá spravuje 1 145 bytov v osobnom vlastníctve fyzických osôb a 72 nájomných bytov vo vlastníctve ŽP a.s., mesiacom spracovania vyúčtovania služieb za rok 2008.
V súvislosti s prechodom na novú menu od 1. januára 2009, sme prvýkrát spracovávali výsledky vyúčtovania služieb v novom informačnom systéme QI 66,5 od firmy Compeko. Uvedený systém je súčasťou komplexného systému správy priestorov, ktorý sme začali využívať v roku 2008.
Po prekonaní prekážok, ktoré sme museli od januára až do apríla vyriešiť, môžeme po zdarnom ukončení celkových prác súvisiacich s vyúčtovaním služieb skonštatovať, že uvedený systém nám umožňuje variabilné spracovanie ročného vyúčtovania služieb v súlade s platnými predpismi. Jeho výhodou je jednoduché spracovanie, rýchla orientácia, umožňuje komplexné výstupy ako je nákladový list bytového domu, ktorý obsahuje všetky náklady týkajúce sa toho ktorého domu. Našou snahou bolo predložiť klientom záverečný doklad, pre všetkých prehľadný a ľahko čitateľný.
Našim cieľom je a bude spokojný klient. Veríme, že uvedený výsledný dokument, ktorý všetci naši klienti obdržali do konca apríla, spĺňa kritériá i toho najnáročnejšieho užívateľa bytu.

Ako dopadlo vyúčtovanie nákladov za služby za rok 2008?
Musím konštatovať, že vzhľadom na veľmi pohnutý rok 2008 kedy, vzhľadom na dopad vývoja ceny ropy na svetových trhoch a kurzu dolára (vývoj predchádzajúcich deviatich mesiacov) naši dodávatelia tepelnej energie:
Dalkia, a.s. menila v roku 2008 ceny päťkrát, ŽP a.s. menili v roku 2008 ceny trikrát
a na základe Usmernenia ÚRSO z 10. februára 2009 k usporiadaniu nákladov na dodávku tepla a ohrevu vody za rok 2008 pre dodávateľov tepla, výsledky trinástich faktúr po komplexnom zúčtovaní nepresiahli zálohy na tepelnú energiu v jednotlivých bytových domoch.
Vo väčšine domácností zaznamenávame preplatky na službách. Ojedinele sa vyskytujú nedoplatky v tých domácnostiach, kde i pri analyzovaní spotreby pri osobnom kontakte, sa situácia opakuje ako po iné roky. V priebehu roka „šafária“ s energiami (prípadne ich nedosledujú) a pri obdržaní výsledkov obrátia svoj hnev voči správcovi. Pri obdržaní každej takejto reklamácie správca dôsledne prešetrí predovšetkým správnosť odpisu, podpis užívateľa. Stal sa i taký prípad, že dotyčný klient sa vyhrážal, že má vysoký nedoplatok na SV a TÚV a pri konfrontácii so zodpovedným pracovníkom za odpis spotreby vyšlo najavo, že uvedenému pracovníkovi bol znemožnený vstup do bytu a samotný užívateľ zapísal svoj stav na bytovom vodomere a zároveň sa podpísal. Pri následnej kontrole na základe predloženej reklamácie sa zistilo, že opomenul pri zápise desatinnú čiarku. V tomto prípade išlo o veľmi vysoký rozdiel, ktorý si spôsobil svojou nedôverou samotný užívateľ. Je to ponaučenie i pre budúcnosť.
Svojim klientom zdôrazňujeme, aby si vždy pred podpisom údajov prekontrolovali stav na príslušných meradlách. Tieto údaje sú pre účtovateľa základňou pre ďalší rozpad nákladov.

Metodiku rozpočítania jednotlivých služieb je možné dohodnúť na základe Zákona 182/1993 Z.z. v platnom znení a následne zakomponovať do Zmluvy o výkone správy. V roku 2008 sme vo všetkých bytových domoch schvaľovali nové Zmluvy o výkone správy, ktoré boli spracované v súlade s poslednou novelou Zákona 182/1993 Z.z. Súčasťou zmluvy je i Príloha.


Schválený spôsob rozúčtovania služieb:
- spotreba studenej vody pitnej podľa bytových vodomerov v bytoch, krát rozdielový koeficient (fakturačný merač : m3 nameranej v domácnosti) – meraná dodávka a nemeraná dodávka podľa osobomesiacov,
- spotreba elektrickej energie v spoločných priestoroch - podľa osobomesiacov,
- spotreba elektrickej výťahovej energie – podľa osobomesiacov od druhého nadzemného podlažia,
- upratovanie na byty,
- poistné na spoluvlastnícky podiel,
- dažďová voda na spoluvlastnícky podiel,

- SV na ohrev podľa spotreby nameranej na bytových vodomeroch (TÚV) krát rozdielový koeficient = rozdiel medzi fakturovanou spotrebou a súčtom spotreby nameranej v jednotlivých domácnostiach,
- ohrev vody v súlade s Vyhláškou 630/2005 Z.z.,
- teplo v súlade s Vyhláškou 630/2005 Z.z. Spôsob rozpočítania nákladov na teplo na vykurovanie a prípravu teplej vody je určený Zákonom č. 657/2004 Z.z. o tepelnej energetike v znení Zákona 99/2007 Z.z. a vyhláškou ÚRSO č. 630/2005 Z.z.

Ohrev teplej vody
Celkové náklady na prípravu teplej vody za dom sú rozdelené na základnú a spotrebnú zložku. Základná zložka je vo výške 10 percent z celkových nákladov na prípravu teplej vody a rozdeľuje sa rovnakým dielom na všetky byty, bez ohľadu na ich spotrebu. Spotrebná zložka je vo výške 90 percent z celkových nákladov na prípravu teplej vody a rozdeľuje sa pomerom podľa spotreby nameranej v jednotlivých bytoch konečných spotrebiteľov.


Teplo na vykurovanie
Teplo na vykurovanie sa meria na päte domu určeným meradlom.

Náklady na dodané teplo na vykurovanie sa rozpočítajú:
- v prípade, ak v bytovom dome nie sú pomerové merače tepla podľa pomeru na podlahovú plochu bytov a nebytových priestorov (ak sa v bytovom dome nachádzajú),
- v prípade, ak sú v bytovom dome byty (nebytové priestory ) s individuálnym vykurovaním, celkové náklady za dom sa rozdelia na základnú zložku 10 percent a spotrebnú zložku 90 percent. Obidve zložky sa rozpočítavajú konečným spotrebiteľom v pomere veľkosti podlahovej plochy, pričom základná zložka sa rozpočíta i medzi užívateľov bytov (nebytových priestorov), ktorí majú individuálne vykurovanie a nemajú priamo uzatvorenú zmluvu o dodávke a odbere tepla s dodávateľom. V prípade, ak v objekte rozpočítania sú zabezpečené pomerové rozdeľovače tepla, rozpočítanie sa vykoná na základnú zložku a spotrebnú zložku podľa rozhodnutia vlastníkov nadpolovičnou väčšinou ( § 7 vyhlášky 630/2005 ).
V nami spravovaných bytových domoch prevažuje rozhodnutie vlastníkov: 30 percent základná zložka podľa podlahovej plochy a 70 percent spotrebná zložka, podľa nameranej spotreby v domácnosti. Len dva bytové domy sa rozhodli pre pomer 50:50. V prípade, ak v bytovom dome kde je centrálne vykurovanie, sú užívatelia bytov, ktorí majú i individuálne vykurovanie a nemajú priamo uzatvorenú zmluvu o dodávke a odbere s dodávateľom tepla, podlahová plocha bytu s individuálnym vykurovaním sa vynásobí príslušným koeficientom plochy bytu ( §7 ods.3 vyhlášky 630/2005 Z.z. ). V tomto prípade sú povinní títo vlastníci znášať čiastočne náklady na vykurovanie v bytovom dome napojením na centrálne vykurovanie. Tento posledný prípad sa týka vlastníkov bytov v bytovom dome na Štiavničke 204.
Zámerne som sa v tejto časti svojho príspevku venovala týmto nákladovým položkám, ktoré predstavujú najvyššiu nákladovú položku v každej domácnosti. Tieto položky má však možnosť v čo najvyššej miere ovplyvniť každý z nás svojou spotrebou. Vyúčtovateľ účtuje len na základe vykonaného odpisu z príslušných meradiel, ktoré vykonávajú nezávislé osoby. Každý vlastník je povinný umožniť odpis poverenou osobou a zároveň podpísať uvedené údaje. A v tomto okamihu sa stávajú najčastejšie chyby, kedy si podpisujúci neoverí stav, podpíše a pri obdržaní vyúčtovaného dokladu sa príde „vadiť“ s vyúčtovateľom. A pritom by stačilo tak málo. Viac sa venovať úsporám energií, efektívnejšie správanie sa jednotlivých členov domácnosti, sledovať si spotrebu a konečné stavy spotreby z 31.decembra podpísať len po osobnom overení. Iba tak sa môžeme vyhnúť prípadným nedorozumeniam s účtujúcim tepla.
Za rok 2008 bolo poslednýkrát účtovanie realizované podľa vyhlášky 630/2005 Z.z. Úrad pre reguláciu sieťových odvetví vypracoval návrh novej legislatívnej úpravy na účtovanie ohrevu a tepla, ktorý by mal platiť už pre vyúčtovanie týchto položiek za rok 2009. O novom spôsobe účtovania bude správca včas informovať na schôdzach vlastníkov.
Výsledky vyúčtovania služieb, a predovšetkým tepla a ohrevu vody, sú pre správcu podkladom pre spracovanie návrhu na riešenie nákladov formou úsporných opatrení, ktoré predkladá následne na schôdzi vlastníkov na schválenie obnovy bytového domu. Úlohou správcu je hľadať a predkladať vlastníkom návrhy na znižovanie nákladov v bytovom dome. O každý bytový dom je potrebné starať sa systematicky s predstihom a navrhovať pre vlastníkov najoptimálnejšie riešenie. Jedným z podkladov sú aj výsledky z vyúčtovania – dosiahnutá merná spotreba v bytovom dome. Výsledky za rok 2008 na bytové domy sú znázornené v tabuľke č.1. Najvyššia merná spotreba sa vyskytuje v tehlových bytových domoch Kolkáreň D3, D4, D5, D6 a na Štiavničke 203, 204, 205, 206, 207, 208 a 209. Užívatelia v týchto bytových domoch platia o jednu tretinu viac nákladov ako platia vlastníci v panelových domoch.
Jedným z faktorov, ako dosiahnuť úsporu v nákladoch na vykurovanie, je zateplenie bytového domu, ako jeden z rozhodujúcich krokov výraznej obnovy bytových domov. Názory na zateplenie bytových domov sú na verejnosti rôzne. Sú jedinci, ktorí výrazne odmietajú zateplenie bytového domu a pri svojich argumentoch neváhajú použiť nie vždy správne, na verejnosti dostupné informácie.
O dôvodoch zatepľovania bytových domov sa majú možnosť vlastníci dozvedieť zo širokej informovanosti médií, ako i z jasne deklarovanej vládnej pomoci rozvoja bývania, spracovanej v kampani bytovej politiky na roky 2006 až do roku 2013.

Dôvody zatepľovania
V prvom rade je to ekonomický aspekt, vrátenie investícií vo forme ušetrených peňazí za energie. Úspora môže dosahovať, pri komplexnom zateplení bytového domu, 30 až 40 percent z celkového množstva energií na vykurovanie budovy,
ďalej je to dôvod strategický, ktorý sa odvíja od tohtoročnej skúsenosti s plynom, nižšia spotreba plynu, ekologický – nižšia spotreba CO2, vplyv na životné prostredie,
zdravotný – zateplením sa riešia problémy tepelných mostov, problém vlhkých plôch, pričom sa minimalizujú teplotné rozdiely v jednotlivých častiach domu, zvyšuje sa povrchová teplota stien, estetický – nové architektonické, prípadne farebné riešenie bytového domu.
Pri zatepľovaní bytových domov musia byť dodržiavané platné technické normy. Zatepľovanie bytových domov zostáva i v čase hospodárskej krízy jedinou oblasťou, ktorá prináša úspory vlastníkov. Medzi jednými z rozhodnutí vlády SR. V čase krízy bolo vyčlenené zvýšenie finančných prostriedkov na programy zatepľovania budov v roku 2009. Bol zvýšený Štátny fond rozvoja bývania (ďalej ŠFRB) o 66,39 milióna eur, aby v roku 2009 mohli byť uspokojené všetky podmienky spĺňajúce predložené žiadosti na zateplenia od jednotlivých žiadateľov. Zateplením by sa mal okrem podpory energetickej efektívnosti podporiť i nárast zamestnanosti.
Koncom roku 2008 správca pre svoje samosprávy vypracoval materiál nazvaný „Obnova vášho bytového domu – nástroje financovania obnovy bytového domu“. Jeho účelom bolo vlastníkom priblížiť možnosti, ako i spôsob financovania komplexnej obnovy bytového domu. Prostriedky vo forme opráv a údržby väčšinou len postačujú na bežnú opravu. Väčšina našich spravovaných bytových domov má v priemere viac ako 30 rokov. V tomto období končí životnosť niektorých konštrukčných prvkov, sú ošarpané spoločné priestory, fasáda je v zlom stave. V tomto prípade je namieste realizovať komplexnú obnovu bytových domov ako celku, vrátane výmeny konštrukčných prvkov. Uvedený spôsob je efektívnejší z hľadiska vložených investícií, ako čiastočná realizácia obnovy, podľa stavu financií vo fonde opráv a údržby. Väčšina bytových domov nemá vo fonde potrebné množstvo finančných prostriedkov, a preto v prípade rozhodnutia rozsahu obnovy bytového domu musia schváliť i spôsob krytia uvedenej akcie cudzími prostriedkami.
Jednou z najlacnejších foriem, ako si zabezpečiť chýbajúce prostriedky, je aj ŠFRB, ktorý v tomto roku vláda zvýšila o ďalšie prostriedky a poskytuje úvery na obnovu bytového domu vo výške 1 percenta ročne, až do výšky 80 percent nákladov na stavbu, najviac 420 €/m2 podlahovej plochy bytu (r. 2009). Splatnosť úveru je 20 rokov. Podiel finančnej účasti vlastníka bytu musí byť 20 percent.
Ďalšou možnosťou financovania sú dotácie na odstránenie systémových porúch z Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja, ktoré sa poskytujú vo výške maximálne 50 percent oprávnených nákladov, nie však viac ako 18 €/m2 podlahovej plochy bytu. 50 percent musí pokryť vlastník z vlastných zdrojov, prípadne vykryť zo ŠFRB.
Proces vybavovania príslušných požadovaných dokumentov, ako súčasť predkladanej žiadosti, je časovo náročný a je vhodné započať s prípravou s ročným predstihom.

Celý proces možno rozvrhnúť do niekoľkých etáp:

I. etapa - rozhodnutie vlastníkov na schôdzi o rozsahu obnovy – súhlas dvoch tretín
vlastníkov,
- rozhodnutie vlastníkov na financovanie obnovy v prípade ŠFRB, dotácií,
komerčného úveru – súhlas dvoch tretín vlastníkov,
- splnomocnenie vlastníkov pre správcu pre zadanie vypracovania
odborných posudkov, projektovej dokumentácie.

II. etapa - vypracovanie odborného posudku autorizovanou osobou,
- vypracovanie projektovej dokumentácie autorizovanou osobou, vrátane
technickej správy, výkresov, detailov - výkaz, výmer, rozpočet, stabilita -
- tepelno - technický výpočet.

III. etapa - oslovenie minimálne troch firiem,
- rozhodnutie vlastníkmi o výbere dodávateľa akcie,
- schválenie Zmluvy o dielo s dodávateľom stavby.

IV. etapa - stavebné konanie,
- príprava žiadosti ( údaje nesmú byť staršie ako tri mesiace),
- vypracovanie príloh.

V. etapa - predloženie žiadostí:
- na ŠFRB od 1. januára v roku,
- na dotácie do 15. februára v bežnom roku.

Za uvedené prostriedky sa neručí nehnuteľnosťou, ale príslušná banka poskytuje bankovú záruku. Správca už koncom roka 2008 začal realizovať schôdze vlastníkov v tých bytových domoch, kde sa vyskytol náznak záujmu o postupnú komplexnú obnovu bytových domov. Záverom našich schôdzí v roku 2009 je splnomocnenie pre správcu s prípravou komplexnej obnovy bytového domu Dr. Clementisa 2, 4 v Brezne a Štiavničke 211/50, s termínom realizácie v roku 2010. Čiastočne bola odsúhlasená príprava projektovej dokumentácie na opravu balkónov, s využitím dotácie na ŠLN 22, 23 a ŠLN 24, 25 a projektovej dokumentácie na Krčulovej 14, 16 ,18 v Brezne, na obnovu bytového domu. Správca bude pokračovať v tejto snahe predkladať vlastníkom, i v ostatných domoch, systematické návrhy na postupnú obnovu stavebných a konštrukčných prvkov, prípadne zateplenia bytových domov s účelom dosiahnutia úspor tepelnej energie a v neposlednom rade vynoviť a oživiť farebným riešením aj fasády bytových domov.
Aby sme dosiahli uvedené ciele, musí nastať v prvom rade zmena myslenia vlastníkov vo vzťahu k svojmu, ale predovšetkým k spoločnému majetku. Úlohou správcu je metodicky usmerňovať, postupne a trpezlivo diskutovať s vlastníkmi o dôležitosti systémovej údržby ich nehnuteľností, či už je to zvýšenie komfortu bývania, zníženie spotreby nákladov bývania, alebo predĺženie životnosti stavby. Dosiahnutie zvýšeného podvedomia vlastníka tak nebude končiť pri prahu vlastného bytu...


Spotreba tepla rok 2008/2007
9_5strana.pdf
veľkosť 77kB




Autor (zdroj): Ing. Věra Buláková